香港资金流入是深圳房价暴涨主因

    深圳房价暴涨的主要原因是粤港澳经济一体化和深圳本地的资金流动性过剩，次要原因是深圳内部房地产投机活动。

    有主有次，主次分明    

    深圳和香港只有一河之隔。目前，粤港澳经济正在加速实现一体化。壁垒持续降低，大大加速三地人员来往和资金的交流。自2003年以来，开通了香港居民智能身份证之后，港澳人员过关更加便捷。深圳靠近海关的地区已进入香港居民通勤上班的范围之内。2007年7月1日，正式开通了“西部通道”，香港元朗的居民只要10分钟就可以到达蛇口。目前，在深圳居住的香港人超过10万，还有更多的香港居民准备搬到深圳居住。

    粤港澳经济一体化是件好事，但是，有利必有弊，其副作用不可忽视，其一就是带动了深圳的房价暴涨。在此之前，深圳房价从每平方米5980元上升到9300元用了2年时间，可是从2007年1月的10670元到6月21日上涨到15487元，上涨了50%仅用了不到半年的时间。尽管如此，香港住房每平方米均价为40000-50000元，还比深圳高出一倍以上。在香港资金的冲击之下，深圳的房价焉能不涨？

    最近，靠近海关的罗湖区房价已经上升到5万元，和香港郊区元朗的房价相差无几。根据从深圳市国土房产局了解到的消息，今年港人与外籍人士在深圳置业猛增，交易量所占比重由去年的11%上升到目前的25%，而像口岸区等个别区域，港人成交量占到了一半。

    有人问，从香港来的冲击波会不会抬高整个广东的房价？那倒不一定。从都市经济学的角度来看，房价的扩张有其特定的规律。从经济中心向外，梯度递减。首先抬高香港居民可以跑通勤的区域的房价，然后再逐步扩散到更远的地方。是否今后深圳的房价会向香港看齐？那也不一定。如果香港继续保持国际金融中心的地位，那么香港的房价还是要比深圳这边高。

    深圳房价暴涨的主要原因是粤港澳经济一体化和深圳本地的资金流动性过剩，次要原因是深圳内部房地产投机活动。有主有次，主次分明。要害在于从香港过来的资金流，迅速抬高了人们对房价上升的期望。如果没有这个基本面因素，单靠投机绝对不可能把深圳的房价炒得这么高。塔克拉玛干沙漠周边的房价和地价都非常低，由于缺乏需求，从来没有人去炒。

    高房价背后的产业转移因素

    深圳的房价上去了，自然带来对工资水平上升的压力。无论如何，劳动力密集型产业最终是要撤出深圳的。    

    香港人跑到深圳来买房确实给深圳带来巨大的冲击。2006年，香港人均GDP为38127美元，而深圳仅为8619美元。深圳人均收入是香港的22%。居民收入巨大的落差给深圳的房地产市场带来巨大的压力。深圳房价上升幅度远远超过了工资增幅，难怪许多深圳居民抱怨说长此以往将买不起房子。

    要解决深圳居民购房压力，看起来只有叫企业给员工增加工资。如果收入增加得比房价更快自然购房就不成问题。可是，老板们会不会考虑到劳动力成本过高，企业无利可图而拒绝给员工增加工资？我看可能性非常大。

    如何解决这个难题？在短期内员工们可以试图和老板谈判，想方设法改善自己的收入，但是从长期来看，前景不妙，许多企业将无法在深圳立足。

    问题的深层是产业结构的升级换代。

    从历史的角度来看待这个问题，早在意料之中。请问改革开放初期深圳的企业都是从哪里来的？许多企业都是从香港、台湾、新加坡迁移来的。由于那些地方工资水平高，房价高，所以台湾的雨伞业，香港的成衣业，韩国的制鞋业都迁到中国内地来了。首先登陆的地方就是深圳。

    劳动力密集型产业从香港、台湾转移出来之后，那些地方丢失了许多就业机会，可是，最终那些地方的居民是更穷了还是更富了？这个问题不言而喻，四小龙迅速实现了产业升级，那些地方的老百姓比以前更富了。当然也不排除有些人在产业转移过程中跟不上形势而落伍。可是，无论从理论上还是从实践上，落伍者都没有理由来责怪产业升级。

    产业转移和升级是经济学的基本规律之一。在第二次世界大战之后，美国是世界上劳动力密集型产品的生产中心。美国在第二次世界大战中动员了1200万军队，到了1946年只保留160万。有1000多万军人复员、转业，却没有出现严重的失业，靠的就是服装、鞋帽、玩具等劳动力密集型产业。美国当时是劳动力密集型产品的“世界工厂”。

    后来，美国人的工资水平上去了，这些产品转移到工资水平相对比较低的日本。等日本的工资也涨上去之后，这些产业就转移到亚洲四小龙。由于这些经济体的规模有限，很快就实现了充分就业，没过几年他们的工资水平也涨上去了。恰好赶上中国的改革开放，于是，劳动力密集型产品就转移到内地了。第一站就是当时位于改革开放前沿的深圳特区。实事求是地说，深圳人就是沾了这个产业转移的光，在中国各省当中先富了起来。

    三十年河东，三十年河西。改革开放三十年了，新的一波产业转移很可能要从深圳开始。深圳的房价上去了，自然带来对工资水平上升的压力。无论如何，劳动力密集型产业最终是要撤出深圳的，能够留在深圳的必定是那些高科技、资本密集产业或金融、信息、服务行业。虽说产业转移的细节可能有先有后，但是那些低工资、劳动力密集产业肯定在深圳站不住脚。与其将来在竞争中被淘汰还不如未雨绸缪，早做准备，主动向内地迁移。

    深圳房价暴涨的根本原因是粤港澳经济一体化以及随之而来的产业转移，在经济发展过程中曾经发生在美国、日本、四小龙的故事今天在深圳开始重演。类似的现象今后还将在上海、北京、广州陆续出现。我们应当正确认识这个规律，积极调整我们的产业结构，争取让中国经济更稳健地持续发展下去。